Hoe hard de klap exact wordt, durft Unibail-Rodamco nog niet te voorspellen. Maar dat de pandemie het grootste vastgoedfonds ter wereld fors gaat raken in het tweede kwartaal is al zonneklaar.
Hoe reageerde het aandeel op de kwartaalcijfers?
Op de dag van publicatie van de cijfers daalde de koers met 5,7 procent.
Wat was het nieuws?
-Afgaand op de eerste kwartaalcijfers lijkt er weinig aan de hand bij het grootste vastgoedfonds ter wereld. De huurinkomsten over de eerste drie maanden van het jaar stegen licht, aangezien huren in Europa en de VS normaal gesproken vooruit worden betaald.
-Maar Unibail geeft te kennen dat de impact van COVID in het tweede kwartaal wel degelijk zichtbaar zal worden. Al is het nu nog “te vroeg” om de pijn exact te kwantificeren.
-Toch zal de impact flink zijn. Zo gaf Unibail aan dat het op 24 april slechts 20 procent van de huurpenningen had ontvangen voor april. Het vastgoedconcern bracht dit als een meevaller. De retailers zouden gebruik hebben gemaakt van door Unibail zelf aangeboden coulance om later te betalen. Maar dit is natuurlijk een schrikbarende statistiek.
-Ook liet Unibail weten dat sinds halverwege maart de inkomsten van haar klanten – de retailers in de winkelcentra – is teruggevallen met bijna 60 procent in Europa en 55 procent in de VS. Het concern geeft aan zich niet te rigide te willen opstellen en wil vooral de kwetsbare huurders – kleine retailers en restaurants – steunen met kortingen en uitstel van huur.
Is er ook nog goed nieuws? :
-Het goede nieuws is dat Unibail met 11,7 miljard euro aan cash op de bank en beschikbare kredietlijnen flinke omzetdalingen kan opvangen. Het bedrijf heeft naar eigen zeggen scenario-analyses uitgevoerd en zou het “meest extreme scenario” overleven. Voor het idee: de huurpenningen over heel 2019 bedroegen 3,4 miljard euro.
-Ook is een meevaller dat het fonds nog steeds toegang lijkt te hebben tot kapitaalmarkten. Unibail gaf in de laatste maand voor 2,8 miljard euro aan schuldpapier uit tegen nog relatief lage rentepercentages (tussen de 2,1-2,6 procent coupon).
-Het concern zet een rem op de investeringen. Unibail had al aangegeven 3,2 miljard euro aan op stapel staande projecten te schrappen. Daar komt nog eens 1,6 miljard euro aan projecten bij.
-Unibail lijkt goede hoop te hebben dat haar winkelcentra snel weer open kunnen. In het kwartaalbericht is te lezen dat in Duitsland (20 april, gedeeltelijk), Oostenrijk (2 mei) en Frankrijk (11 mei, gedeeltelijk) de winkels hun deuren langzaamaan weer mogen openen.
-Een risico is dat het waarschijnlijk niet meteen storm zal lopen. Unibail heeft aangegeven dat het verschillende maatregelen neemt om verspreiding van het virus te voorkomen – denk aan een maximum aantal bezoekers, wachtlijnen en frequente schoonmaakbeurten. Het zal nog wel even duren voor bezoekersaantallen op het niveau van voor de crisis liggen.
Slotsom: hoe robuust is Unibail nog?
Unibail wordt keihard geraakt. Het aandeel noteert ruim 60 procent lager dan begin januari. De koers van het aandeel noteert inmiddels 80 procent onder de boekwaarde van het vastgoed.
Het grote risico voor beleggers in Unibail zit niet zo zeer in de liquiditeit maar in de solvabiliteit.
Het is onvermijdelijk dat Unibail op termijn zal moeten afboeken op de winkelcentra waardoor de schulden (in verhouding tot de getaxeerde waarde van het vastgoed) kunnen gaan knellen. In een worst-case-scenario is niet uit te sluiten dat banken gaan vragen om meer zekerheden.
In de update van Unibail van slechts 4 kantjes is geen balans te vinden, en dus informatie over de actuele waarde van het vastgoed. Bij de halfjaarcijfers (29 juli) zal Unibail hier klare wijn over moeten schenken.